Арендная ставка в 2-2.5 раза ниже рыночной, договор на 10 лет с очень умеренным повышением цены, подходящие для лицензирования помещения и возможность перепродать право аренды – всё это делает официальную аренду государственного помещения очень привлекательной. Но у этого варианта есть и подводные камни.

С Изольдой Костиной мы познакомились в 2009 году, когда она привела в наши «Классики» своего двухлетнего сына. С тех пор у Изольды родились еще две дочки. А полгода назад она открыла свой «Краски-Клуб» — выиграв тендер и арендовав помещение под свой бизнес напрямую у города, точнее, у департамента имущества города Москвы. Я попросила Изольду рассказать, чем её привлёк вариант муниципальной аренды и как подготовиться к тендеру.

Муниципальная или коммерческая

— Изольда, как произошло, что вы решили арендовать помещение у города?

— Подыскивая помещение для своего клуба, я рассматривала варианты коммерческой аренды. В объявлениях часто попадалась такая формулировка, как переуступка прав аренды. Это были помещения, арендованные у города другими компаниями. Таким образом, продавая компанию, они продавали права на помещение.

— Я правильно понимаю, что люди регистрируют ООО, выигрывают тендер у города на право арендовать помещение по низкой стоимости, а потом это право продают вместе с ООО? И сколько же стоит такой вариант?

— Да, всё верно. В Москве для помещения площадью около 140 метров просят от 3 до 8 миллионов рублей.

— Миллионы рублей? Просто за переуступку права аренды? То есть, больше ничего полезного в этом ООО нет? Это не продажа готового бизнеса?

— Нет, это пустое ООО, в котором больше ничего полезного точно нет. А может быть даже вредное – какие-нибудь задолженности по налогам, обязательства перед контрагентами, всё что угодно.

Я заинтересовалась вопросом, посмотрела несколько таких вариантов. Посчитала стоимость, изучила договора, документацию. Поняла, что интересно. Там нашлось много плюсов.

— И каковы плюсы?

— Во-первых, низкая стоимость аренды – по моей оценке, в два – два с половиной раза меньше, чем коммерческая аренда. Еще один момент, который меня привлёк, — это срок договора. Он составляет 10 лет. Ты сразу можешь сделать ремонт такой, как хочется, и не опасаться, что через 11 месяцев тебя попросят съехать.

Изучив предложения, я увидела, что можно арендовать помещения, отвечающие требованиям МЧС и Роспотребнадзора для получения лицензии – с кабинетной планировкой, двумя санузлами и двумя выходами.

— А минусы?

— Нужно очень чётко себе представлять финансовую составляющую этого мероприятия. Прежде чем идти на аукцион, нужно приготовить сумму, эквивалентную шести месячным платежам. Плата за первые три месяца вносится при подаче заявки. Еще за три месяца (последних) надо перечислить плату, если вы выиграете тендер, в течение нескольких дней после аукциона.

Второе – как правило, помещение либо «в бетоне», либо в очень плохом состоянии. Его надо ремонтировать своими силами, никакие арендные каникулы не предоставляются, аренда начисляется с момента подписания акта приёма-передачи.

Есть еще сложности с коммуникациями. Как правило, это помещения, в которых еще никто не размещался, никаких арендаторов не было. Поэтому все вопросы, которые касаются подключения коммуникаций, ложатся на вас, ваши плечи и ваш кошелек. Это очень долгий процесс. С «Жилищником», с горячей, холодной водой и отоплением это проще. А вот с МОЭК, с электричеством, это вполне может занять полгода-год.

Это не значит, что вы этот год сидите совсем без электричества. Например, можно договориться с соседями. Есть еще такое понятие, как техническое подключение, когда электричество уже есть, можно работать, а сам договор с «Мосэнергосбытом» заключается чуть позже.

— Давайте посчитаем экономику муниципальной аренды. Низкая арендная плата — это очень привлекательно, но очевидно, что стартовые затраты гораздо больше, чем при обычной коммерческой аренде. Ведь сразу надо внести полгода арендной платы и делать дорогостоящий капитальный ремонт. Всё-таки обычно детские клубы, арендуя помещение обычным способом, снимают уже отделанное помещение, в котором надо сделать лишь косметический ремонт — например, перекрасить стены.

— Давайте. Мы платим за помещение 118 тысяч в месяц плюс около 10 тысяч коммунальных платежей. Площадь – 141 метр. Это вторая линия домов от дублера Рублевского шоссе.

Наш ремонт стоил 1,4 млн. рублей. Стоимость аренды за 2 года с учётом всех платежей по договору, включая оплату последних 3 месяцев и повышение цены во второй год, составляет около 5 млн. руб.

Коммерческое помещение аналогичной площади стоит от 250 тысяч в месяц, на второй год стоимость вырастает до 275 тысяч в месяц. Арендные каникулы предоставляются максимум на 1 месяц. При заключении договора оплачиваются первый и последний месяцы. Допустим, косметический ремонт обошелся в 300 тысяч рублей. Итого ремонт и аренда в течение двух лет в сумме дают 6,6 млн. Уже разница больше чем в 1.5 миллиона.

И потом каждый год мы экономим приблизительно 1,5 млн рублей. За 8 лет это около 12 млн. рублей.

— Заметная экономия. Ну и «в случае чего» вы можете продать это право аренды за хорошие деньги.

— По крайней мере, можно попытаться.

Подготовительный этап

— Допустим, мы готовы к таким тратам и сложностям. Куда отправляться за информацией?

— Вся информация о помещениях размещается на сайте torgi.gov.ru. Это официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.

Там можно оформить подписку на помещения, которые более или менее соответствуют вашим требованиям. Вы будете регулярно получать извещения о новых объектах.

— На этом сайте есть информация только о московских помещениях, или другие города там тоже представлены?

— Это федеральный сайт. Там есть помещения со всей России.

Также там можно посмотреть историю – какие помещения выставлялись, кто выиграл, что там находится. Можно посмотреть начальную цену и конечную стоимость, прикинуть, насколько вам это будет выгодно.

— Там есть начальная и конечная стоимость? Что это такое?

— Торги проводятся по принципу аукциона. Выставляется помещение, собираются заявки, и помещение забирает тот, кто предложит самую высокую стоимость.

— Насколько сильно вырастает цена во время аукциона?

— Как правило, слишком высоко цены не поднимают. Заявки подают люди, которые хотят именно цену, которая ближе всего к стартовой. На тех аукционах, за которыми я наблюдала, помещения уходили с повышением максимум на 4 процента (например, со 123 тысяч в месяц до 129 тысяч).

— Сколько времени прошло с того момента, как вы начали следить за торгами, до того момента, как вы нашли ваше помещение?

— Два года я неспешно изучала рынок недвижимости в целом, начиная с весны 2014 года – прицельно аукционы департамента госимущества. Средства на запуск появились осенью 2014 года, а в декабре 2014 мы выиграли аукцион на право аренды нашего помещения.

— Участвовали ли вы в каких-то аукционах до того, как выиграли?

— Нет, это был первый мой опыт. В моем случае аукциона фактически не было. Так случается, если подаёт заявку всего один участник. Он автоматически признается победителем, с ним обязаны заключить договор.

Помещение выставляется на торгах в течение двух месяцев. Если никто не подал заявку, то помещение с торгов снимается и через некоторое время выставляется снова.

Есть помещения, которые выставляются на торги по несколько раз прежде чем их кто-то заберёт, и среди них много таких, которые, на мой взгляд, довольно неплохо подходят под детский клуб. Но по каким-то причинам их не арендуют. Может быть потому, что об этом никто не знает.

— Как часто приходят извещения о том, что на торгах появились новые помещения?

— По-разному. Насколько я понимаю, это зависит от того, насколько продуктивно работает департамент по управлению городским имуществом, с какой скоростью они выставляют помещения и готовят документацию. Это может быть одно помещение в день, может быть двадцать. Иногда научные институты начинают сдавать свои помещения, где очень много комнат, и тогда на торгах появляется сразу много объектов.

До аукциона

— На что вы обращали внимание при выборе помещения?

— Конечно, на метраж, расположение. Мне важно, чтобы было два выхода и два санузла.

Важный момент – это целевое назначение помещения. Часто назначение указывают конкретное – «под медицинский центр», «под детский сад». Его потом очень сложно изменить, поэтому я бы рекомендовала выбирать помещения со статусом «свободное назначение». Если у вас детский клуб как бизнес не получился успешным, вы сможете продать право аренды или организовать в этом помещении другой бизнес.

— Можно ли посмотреть помещение до аукциона?

— Да, конечно. На сайте вместе с извещением размещается пакет документов по данному помещению – аукционная документация, где очень детально изложены все условия и порядок участия в аукционе, план БТИ, фотографии. Большая часть этих условий попадает практически без изменений в договор аренды. Также в документах извещения есть контакты людей, с которыми можно связаться для просмотра помещения. Перед тем, как подавать заявку, нужно обязательно съездить и посмотреть помещение своими глазами, поговорить с местными жителями, с другими арендаторами, если таковые имеются.

— Когда вы встретили помещение, которое вам понравилось, что вы делаете следующим шагом?

— Нужно зарегистрироваться на площадке, где проходят электронные аукционы. Для участия в аукционе нужно приобрести электронную подпись, так как торги теперь проводятся в электронном виде на площадке roseltorg.ru.

Потом необходимо оформить электронную подпись для участия в торгах. Я это делала через компанию «Контур». Купить подпись довольно просто, но нужно заложить определенное время на эту процедуру.

Затем вы собираете необходимые документы по списку, сканируете и отправляете их. Этот процесс займёт около 5 дней.

После регистрации будут доступны платёжные реквизиты. На них нужно перевести сумму, которая покрывает первые три месяца аренды. Когда деньги поступят на счёт площадки, вы сможете подать заявку по этому конкретному лоту. Порядок подачи заявки, список необходимых документов и прочие условия подробно описаны в аукционной документации.

— В аукционе может участвовать только юридическое лицо? Физлицо не может?

— Может. Но, на мой взгляд, лучше участвовать как ООО, чтобы потом иметь возможность переуступить права.

— Как проходит сам аукцион?

— В нашем случае аукциона не было, так как я оказалась единственным претендентом на помещение. Но я этого до последнего момента не знала и в принципе не очень верила, что выиграть тендер — реально.

За день до предполагаемого дня аукциона мне позвонили и сказали, что я выиграла тендер и надо срочно внести плату за последние три месяца аренды. А у меня на счету не было необходимой суммы — более того, меня самой не было в Москве. За полгода до этого я купила билеты в Мариинку на спектакль с участием Ульяны Лопаткиной. Но Лопаткину в тот день внезапно заменили Сомовой, импрессионистов из Эрмитажа увезли на выставку. Наверное, поэтому мы и выиграли аукцион. :)

Несмотря на отсутствие денег на счету, всё разрешилось благополучно. Представители тендерного комитета очень лояльны и активно помогают участникам – особенно новичкам, как мы. Нам пошли навстречу и позволили на два дня позже внести нужную сумму.

— В вашем случае аукциона не было, но если бы он был, как он проходит?

— В электронном виде на сайте roseltorg.ru. Там есть видеоролики и обучающие программы для участников, их можно изучить и почитать аукционную документацию. Это не сложнее, чем все предыдущие шаги.

Важный момент – обязательно высчитать, насколько вы можете повышать цену, насколько это для вас целесообразно. Потому что по правилам если вы оказались победителем аукциона и после этого отказываетесь от заключения договора, вы теряете сумму задатка, она сгорает.

После аукциона

— Что было после того, как вы вернулись в Москву и смогли наконец перечислить необходимую сумму?

— Дальше была очень нервная для меня процедура ожидания регистрации договора в Росреестре. Мы начинаем платить с момента подведения аукциона и подписания акта передачи помещения, а договор по регламенту регистрируется месяц. Вы в этот месяц можете в лучшем случае получить ключи от помещения. Никакие договора с жилищными конторами, с Мосэнерго вы заключать не можете, потому что у вас нет оснований, нет прав.

— Фактически в этот месяц вы не могли приступить к ремонту, потому что в помещении не было электричества?

— Мы не приступили, но сейчас я понимаю, что могли бы это сделать. Во-первых, перед тем как отдавать подписанный договор на регистрацию, можно снять с него копию. Некоторые нотариусы, не все, соглашаются заверить именно такую незарегистрированную версию договора. Некоторые жилищные конторы идут навстречу и заключают договор именно по этой копии и оригиналу акта передачи помещения. Так было в нашем случае. Однако специалисты «Мосэнерго» на заключение договора электроснабжения до регистрации договора аренды в Росреестре не согласились. Мы купили бензогенератор и сделали стяжку. Оказалось, что современные  технологии позволяют сделать идеально ровную стяжку в помещении нашей площади в течение 6 часов работы — даже без электричества.

— Сколько времени прошло с того момента, как вы выиграли аукцион, до того момента, как открылся клуб?

— Мы выиграли тендер в декабре. С ремонтом мы задержались, потому что у нас были финансовые затруднения. Когда мы поняли, что не успеваем открыться в апреле, даже ускоряя ремонт привлечением большего количества специалистов, решили, что не будем форсировать события и пытаться открыться в июне, а спокойно откроемся в сентябре.

Можно делать быстрее. Но все зависит от того, когда был аукцион и когда вы планируете запуститься. Мы делали ремонт спокойно всю весну и часть лета, во многом своими силами, закончили в июле и подготовились к сентябрю.

— Изольда, расскажите, пожалуйста, про сам договор аренды, штрафные санкции, условия расторжения и повышения цены.

— Договор аренды имеет много нестыковок и откровенных ляпов. По срокам и санкциям, например. Но фактически даже в случае задержки оплаты аренды на полгода никто договор не разрывает. Думаю, просто не отработан механизм у департамента госимущества, чтобы на такие моменты быстро реагировать. Плюс договор расторгается только по суду, и, если на момент проведения слушания будут платёжки об оплате, претензии снимут. Пени за просрочку оплаты аренды ничтожно малы (порядка 27 рублей за день просрочки). С коммерческой арендой вряд ли такое возможно.

Ставка аренды пересматривается каждый год, но повышение практически не ощутимо.

И еще теоретически через 2 года аренды появляется возможность приоритетного выкупа помещения. Всё это, конечно, выглядит, как преимущества аренды муниципальной недвижимости по сравнению с коммерческой.